Cum alegi zona dacă vrei să cumperi o locuință în București

Recomandări și criterii pentru achiziția unei case, în cele mai atractive zone din capitală

Sumar:

Știai că valoarea uriașă a companiei McDonald’s se datorează în mare parte activelor sale imobiliare?

Terenurile acesteia aflate în intersecții cheie din orașele lumii valorează sume impresionante.

Același principiu se aplică și în cazul achiziției unui imobil.

O zonă bună implică o atractivitate mai mare pentru închiriere sau vânzare ulterioară.

Altfel spus, vei obține un randament superior al investiției făcute.

Atunci când cumperi o casă, este important să te gândești la viitor: cum va evolua piața sau cum se va dezvolta aria respectivă în câtva timp?

Iată un exemplu simplu:

În locul zecilor de clădiri rezidențiale care se află astăzi în Herăstrău, în urmă cu 15 ani era doar un câmp.

Un apartament într-un bloc cu piscină, cumpărat off-plan în anii 2000 (construcție incipientă), costa acolo cam cât un apartament cu 20 de ani mai vechi din zona Beller sau Bd. Unirii. Astăzi prețul proprietății este cel puțin dublu față de cele 2 comparative.

Cum s-au modificat prețurile în diferite zone?

Deși scăderea accelerată a prețurilor pentru locuințe din 2008–2010 a continuat până în 2013, au existat excepții în majoritatea cartierelor din capitală (fără a ne referi doar la zone de lux sau exclusiviste).

Ca să-ți faci o idee mai clară, află că prețurile din cartierul Aviației nu au mai scăzut începând din 2011–2012.

De ce?

Apropierea de parc și metrou, dar mai ales apariția clădirilor de birouri au dus la creșterea cererii atât pentru vânzări, cât și pentru închirieri în apropiere.

Pe de altă parte, să luăm exemplul apartamentelor cumpărate în Primăverii, Kiseleff, Aviatorilor, Capitale sau Cașin, care au avut mult mai puțin de suferit din punct de vedere investițional.

Criza economică ne-a arătat că luxul rămâne cea mai sigură investiție.

Uite de ce spunem asta:

În perioada 2008–2010, segmentele mass și middle market s-au prăbușit cu 60% față de maximul prețurilor înregistrate în ultimul trimestru din 2007.

Segmentul luxury a înregistrat o scădere de doar jumătate din acest procent, adică 30%.

Motivul este simplu:

Necesitatea de lichiditate pe termen scurt a proprietarilor de apartamente de lux nu este atât de ridicată.

Acest lucru le-a permis să amâne vânzarea sau inclusiv închirierea apartamentelor, urmărind beneficiile investiției pe termen lung.

De asemenea, numărul limitat de locuințe disponibile în zone premium i-a determinat pe proprietarii de acolo să nu accepte reduceri foarte mari de preț.

Cum alegi zona când 1să cumperi o locuință?

Există mai multe tipuri de cumpărători care-și caută casă:

  • cei care știu exact unde să cumpere și nu se abat de la acest criteriu;
  • cei care au o anumită zonă în minte, dar nu neapărat ceva specific (centru, semicentru, nord, sud, vest sau est);
  • cei care nu au nicio idee în ce cartier își doresc să facă o achiziție și le iau pe rând în considerare.

Tu în ce categorie ești?

Dacă te afli printre cumpărătorii care au în vizor 5–7 zone pentru căutare, află că nu este neapărat greșit, dar nici recomandat.

Cel mai bine ar fi să te limitezi la max. 2–3 zone preferate, pentru o reacție rapidă atunci când pe piață apare o proprietate bine configurată și cu un preț atractiv.

În cazul apartamentelor cumpărate de la dezvoltatori, s-ar putea să ai mai mult timp la dispoziție.

Atenție însă:

Acesta se poate reduce la doar câteva zile atunci când oferta este foarte bună, într-o zonă căutată de mulți cumpărători.

6 criterii de avut în vedere la alegerea zonei:

  • preferințe → potrivit statisticilor, 60% dintre noi aleg să-și cumpere apartament într-o zonă pe care o cunosc deja. Fie locuiesc sau au mai locuit acolo, fie au prieteni ori rude în apropiere sau pur și simplu e o zonă pe care o tranzitează adesea. Avantajul unui loc familiar este faptul că te va scuti de surprize neplăcute mai târziu.
  • apropierea de parc → este o alegere inspirată, cu impact asupra calității vieții și confortului personal. Din păcate, Bucureștiul este printre capitalele europene cu cele mai puține spații verzi.
  • accesul facil la metrou și alte mijloace de transport în comun → iată un beneficiu de mare ajutor atunci când traficul este paralizat și vrei să ajungi rapid dintr-o parte în alta a orașului. Acesta este și motivul pentru care o locuință situată lângă o stație de metrou se poate închiria mult mai ușor.
  • liniștea și siguranța → capitala are câteva cartiere rău famate, unde rata de infracționalitate este mai mare decât în alte locuri. Nicio ofertă, indiferent cât de bună ar fi ea, nu merită riscul de a locui cu frică sau de a fi puși în pericol, tu și familia ta. În momentul în care faci o vizionare, plimbă-te prin zonă pentru a-ți face o idee despre siguranța pe care aceasta ți-o oferă.
  • accesul la centre comerciale, grădinițe, școli și locuri de joacă pentru copii, dacă este cazul;
  • potențialii vecini → cel mai probabil, ți-ai dori vecini apropiați ca vârstă sau persoane cu care să ai interese în comun, mai ales dacă te muți la bloc. Fii atent(-ă) și la ei atunci când mergi la vizionare, urmărind care este media de vârstă și educația lor.

Ce zone să iei în considerare, atunci când doar vrei să investești?

Dacă închirierea sau vânzarea ulterioară este obiectivul tău principal, alege oricum o zonă în care ai fi și tu dispus să locuiești.

Motivul este simplu:

Vei diminua astfel riscurile asociate investiției, în cazul în care:

  • prețurile vor scădea și nu mai vrei să vinzi proprietatea;
  • chiriașii îți fac probleme și renunți la ei;
  • întâmpini dificultăți financiare și trebuie să te muți în locuința respectivă.

Totodată, ar fi bine să ai în vedere următoarele aspecte:

  • evoluția pieței — ce se întâmplă cu prețurile terenurilor în locul ales;
  • evoluția zonei — ce clădiri de birouri și mall-uri se dezvoltă în apropiere.

Cele două influențează atât numărul noilor construcții rezidențiale, cât și stocul total disponibil de apartamente scoase la vânzare sau închiriere.

Care sunt cele mai atractive zone din capitală, ca investiție?

Până recent, recomandările noastre erau următoarele (află la final și care sunt modificările apărute în contextul generat de coronavirus):

1. Piața Victoriei

  • ești în centrul zonei de nord a capitalei, aproape de parcuri (Kiseleff, care se continuă cu Herăstrău) și metrou;
  • ajungi imediat în celelalte cartiere din nord și ai acces facil către zonele „ultracentrale” (Romană, Universitate) sau centrale (Unirii, Nerva Traian), dar și către cartierele semicentrale din estul și vestul orașului;
  • poziționarea este adiacentă zonelor exclusiviste (Kiseleff, Primăverii, Capitale), unde în plină criză imobiliară scăderea prețurilor a fost de două ori mai mică decât în restul pieței.

2. Aviației — Barbu Văcărescu

  • te afli lângă cea mai mare zonă verde din interiorul orașului (parcurile Herăstrău și Bordei), lacurile Herăstrău și Floreasca și metroul Aurel Vlaicu;
  • ai facilități comerciale (precum mall-ul Promenada), o multitudine de restaurante și nu în ultimul rând grădinițe și școli;
  • în clădirile de birouri din zonă își au deja sediile companii cu peste 80.000 de angajați și potențiali clienți pentru apartamentul tău — un plus pentru închiriere sau revânzare;
  • ofertele disponibile pentru închiriere și vânzare sunt limitate și datorită regimului redus de înălțime din zonă (blocurile vechi au 3–4 etaje), stocul total de oferte deja construite fiind redus;
  • vizavi de cartierul Aviației, în zona Herăstrău/Cartierul Francez, prețurile de vânzare și închiriere sunt cu 50% mai mari.

3. Grozăvești — Regie

  • ești într-o zonă în plină dezvoltare, al doilea pol de birouri al capitalei;
  • fluxul de chiriași este încurajat din acest motiv;
  • podul Basarab asigură accesul facil către Piața Victoriei, de unde poți ajunge rapid și către zonele centrale și de vest;
  • prețurile sunt mai mici comparativ cu zonele din apropierea clădirilor de birouri din nord, iar randamentele de închiriere pot fi mai ridicate.

4. Tineretului — Timpuri Noi*

  • este una dintre zonele cele mai solicitate din București, fiind principala arie verde central-semicentrală (parcurile Tineretului și Carol) cu acces la metrou (Tineretului și Timpuri Noi).

*Tot pe locul 4 putem încadra și zonele Baba Novac/Piața Muncii, Titan/Nicolae Grigorescu și Lacul Tei/Parcul Circului din imediata apropiere a parcului și a metroului, precum și zona 13 Septembrie-Panduri.

5. Sisești — Bucureștii Noi

  • găsești aici prețuri de vânzare mai mici comparativ cu celelalte zone din nord;
  • metroul este deja funcțional în comparație cu zona Băneasa, unde acesta este la nivel de proiect, sau cu Pipera, care este o alternativă pentru cumpărătorii interesați de suprafețe generoase.

6. Băneasa și Expoziției

  • ești aproape de parcul Herăstrău și ai acces facil către întreaga zonă de nord;
  • reprezintă, în general, o alternativă pentru cumpărătorii sau chiriașii interesați de zona Aviației — Barbu Văcărescu, prețurile fiind mai mici.

7. 1 Decembrie 1918 — Titan

  • este cea mai interesantă dintre zonele mass market de la periferie, datorită:
  1. infrastructurii de metrou;
  2. accesului către centru cu mașina, fără blocajele în trafic specifice celorlalte părți ale orașului;
  3. dezvoltării zonei comerciale;
  • începând din 2017, construcțiile au, în general, o calitate mai bună comparativ cu cele din perioada 2010–2015.

8. Primăverii — Capitale, Kiseleff — Charles de Gaulle, Șoseaua Nordului

  • este singura zonă în care prețurile au scăzut mai puțin în timpul crizei imobiliare. Așa cum menționam mai sus, scăderea a fost de cca. 30% față de media pieței, de 50–60%.

Ce s-a schimbat acum?

Din cauza pandemiei generate de coronavirus, există o transformare puternică la nivelul cererii din piață. În noul context, cererea pentru a locui în proximitatea clădirilor de birouri nu mai este de actualitate.

Ca să-ți faci o idee mai clară privind noua tendință, află că, anterior, proximitatea față de clădirile de birouri era în top 3 recomandări, pe lângă apropierea de metrou și parc, astfel încât investiția să fie una de succes.

Cum să te asiguri că iei decizia potrivită, indiferent de context?

  • pentru a afla mai multe despre cartierul în care vrei să cumperi casă, verifică atât la fața locului, în diferite momente ale zilei, cât și online, pe site-uri sau în social media → poți descoperi astfel ce fel de oameni locuiesc în zonă, ce incidente s-au petrecut acolo, cât de bune sunt școlile și alte date de interes.
  • apelează la specialiști în consultanță imobiliară → cere de la ei informații valoroase despre ofertele disponibile și alte aspecte importante precum:
  1. date de natură tehnică sau chiar juridică;
  2. detalii despre calitatea construcțiilor, capacitatea dezvoltatorului de implementare și istoricul acestuia.

Pentru mai multe sfaturi legate de alegerea locuinței potrivite pentru tine, în proiecte rezidențiale de calitate și cele mai avantajoase condiții comerciale, îți stăm la dispoziție.

Give a Comment