Studiu HomeFinders: Analiza Preturi Locuinte 2021 – Semestrul I

Analiză privind evoluția prețurilor locuințelor în contextul pandemiei generate de Covid-19 și motivele pentru care considerăm că aceasta va fi una de creștere, contrar unor opinii apărute în ultima perioadă în diferite canale.

Sumar:

  • Potențial crescut pentru achiziția de locuințe, mai ales în București
  • Efectele financiare la nivel mondial, care ne influențează și pe noi
  • Realitate diferită față de 2008, din punct de vedere economic

Multă lume se întreabă cum va evolua piața imobiliară din România.

O dilemă legitimă, mai ales atunci când investițiile tale depind de cursul pieței, și care poate duce la concluzii și decizii eronate, din cauza unei analize prea puțin documentate.

Dacă ești interesat în mod direct de subiect, iată mai jos 3 motive pentru care credem că evoluția sectorului imobiliar de la noi va fi una pozitivă, în ciuda contextului generat de pandemie:

1. Potențial crescut pentru achiziția de locuințe, mai ales în București

La nivelul României, necesitatea de locuințe este foarte mare. În plus, țara noastră se situează pe ultimul loc în UE privind suprafața locuibilă medie a unui spațiu rezidențial.

În București, populația reală depășește 3 milioane de locuitori, capitala aflându-se în top 10 regiuni de dezvoltare din UE, dacă luăm PIB-ul în considerare, peste Berlin și alte mari orașe europene.

Atât timp cât randamentele sunt cel puțin duble față de piețele din vestul Europei și cât, din punct de vedere geopolitic, riscul de țară este unul scăzut, piața noastră este foarte atractivă pentru investitori. 

Din acest motiv, din ce în ce mai multe fonduri de investiții achiziționează local apartamente pentru închiriere, iar acest trend va continua cu siguranță.

În plus, puterea de cumpărare a unei locuințe a crescut considerabil în ultimii ani, în rândul românilor:

  • potrivit unui studiu publicat de compania SVN România în martie 2021, un român poate cumpăra un apartament nou în București, cu 2 camere și suprafață utilă de 50 mp, cu peste 99 de salarii;*
  • prin finanțare bancară, accesibilitatea achiziției unei locuințe noi este de peste 4 ori mai mare față de 2008, ajungând în capitală la cel mai bun nivel din istorie;
  • prețurile pe unele segmente sunt cu până la 20-30% mai mici, comparativ cu perioada respectivă.

* luând în calcul media națională a salariului mediu pe economie, de 3.395 de lei lunar (potrivit datelor INS), și costul de 1.395 de euro / metru pătrat util, în București

Randamente de închiriere în Europa, sursa: Global Property Guide 

Obs: până recent, peste 60-70% dintre proiectele din București erau vândute în proporție de peste 80%, în stadiu de construcție, până la livrare. (află cum să diminuezi riscurile în cazul investițiilor off-plan)

În ce condiții poate piața stagna sau suferi modificări în capitală?

  • Din păcate, au fost și vor mai fi proiecte slab calitative, care vor avea dificultăți în vânzare din cauza produselor care lasă de dorit sau raportului calitate – preț.
  • În același timp, dacă nu ar mai exista cerere pentru locuințe, acest lucru ar putea pune presiune pe prețuri și profiturile dezvoltatorilor, pe fondul creșterii costurilor de construcție (de exemplu, costul pentru fier-beton era în luna aprilie cu 25% mai mare față de începutul anului 2021). 
  • Odată cu blocajul PUZ-urilor pe o perioadă de un an de către Primăria București (suspendarea planurilor urbanistice zonale), vom asista la un blocaj generat de lipsa de locuințe noi. 

Acest blocaj al pieței conduce la o inversare a raportului cerere-ofertă. 

Ce estimam anterior?

Înaintea acestui eveniment, previziunile HomeFinders făceau referire la stagnarea prețurilor din piață, influențate fiind de aspectele descrise la punctul 2.

Cu doi ani în urmă, în 2019, raportul cerere-ofertă era unul diferit: aveam atunci un stoc foarte mare de ofertă nouă, cu mult peste cererea efectivă, ceea ce a dus la o supra-ofertă existentă pe piață. În acel context, previziunile HomeFinders vizau o tendință de corecție negativă a prețurilor.

2. Efectele financiare la nivel mondial, în contextul pandemiei, care ne influențează și pe noi

În 2020, statele au decis să tipărească și să împrumute cantități enorme de bani, pentru a susține economiile la nivel global. Astfel, infuziile de capital anunțate de Europa, SUA și Japonia sunt de ordinul zecilor de trilioane de dolari (peste 10 mii de miliarde).

În plus, G20 a alocat o sumă fără precedent, de 11.000 de miliarde de dolari, pentru redresarea economică din criza provocată de coronavirus.

Există în acest context un risc ridicat de devalorizare accentuată, motiv pentru care imobiliarele rămân un refugiu – mult mai stabil decât criptomonedele și chiar piața de capital –  pentru o categorie semnificativă de investitori, chiar și numai în scopul diversificării.

Pe fondul devalorizării accelerate și cantităților uriașe de bani disponibile pe piață, precum și a lipsei de locuințe noi din cauza blocajului ce vizează autorizațiile de construcție în București, tendința reală va fi de creștere a pieței imobiliare în perioada următoare.

3. Realitate diferită față de 2008, din punct de vedere economic

Mulți dintre noi s-au gândit la efectele pandemiei generate de Covid-19 asupra economiilor la nivel global încă de la început.

Afectate în proporții diferite, multe industrii au avut de suferit, iar scenariul prin care se prefigura o nouă criză economică, asemenea celei din 2008, și-a făcut loc în mentalul colectiv.

În ceea ce privește piața imobiliară, dacă ar fi să comparăm cu ceea ce s-a întâmplat atunci, situația este cu totul diferită astăzi.

Cifrele o dovedesc:

În 2008, piața imobiliară de la noi a înregistrat cea mai mare prăbușire din Europa.

În București, prețurile au scăzut atunci cu până la 50-60% pe segmentul mediu de locuințe, în timp ce segmentul premium a avut o scădere de până la 30%.

La sfârșitul acelui an, accesul românilor la creditele imobiliare suferise și el modificări. 

De exemplu, BCR refuzase să mai acorde astfel de împrumuturi timp de o lună și jumătate, la momentul respectiv. 

Prețurile erau uluitoare pentru 2008. 

Iată mai jos câteva exemple de cazuri reale, la nivelul prețurilor medii din piața de atunci:

  • apartamente cu 2 camere în blocuri vechi din Drumul Taberei se tranzacționau cu 120.000 euro;
  • o garsonieră confort 2 în Fizicienilor costa 80.000 euro;
  • o locuință cu 2 camere, situată pe Calea Călărașilor, atingea suma de 160.000 euro.

Față de 2008, deși PIB-ul României s-a dublat între timp în euro, prețurile nu au mai revenit la nivelul respectiv. Piața de capital, în schimb, a depășit maximele din 2008.

După acel an, acțiunile companiilor listate la Bursă scăzuseră și cu 90-95%, ceea ce nu se întâmplă astăzi. Dimpotrivă, bursele înregistrează maxime istorice.

În prezent, dacă ne uităm la piața de capital, corelată cu sectorul imobiliar, preconizăm că vom asista la creșteri și pe piața imobiliară, care are întârzieri de cel puțin șase luni față de prima.

Notă finală:

Estimăm că raportul dintre cererea solvabilă și oferta disponibilă (principalul indicator de performanță al pieței) se va inversa (cererea va egala oferta sau chiar o va depăși în cazul proiectelor calitative și competitive din punct de vedere comercial) în contextul în care sunt prevăzute următoarele:

  • accesibilitate pe piață pentru cumpărătorul final și randament superior din închiriere față de celelalte piețe europene;
  • tipărirea masivă de bani de către state;
  • blocarea construcțiilor rezidențiale în capitală.

Pentru consultanță imobiliară gratuită și oferte speciale sau exclusive, ce fac referire la proiecte rezidențiale de calitate și cele mai avantajoase condiții comerciale, îți stăm la dispoziție.

Give a Comment