Achiztiii Rezidentiale off plan

Cum diminuezi riscurile în cazul investițiilor off-plan?

Recomandări privind achiziția de locuințe în stadiu de proiect sau construcție incipientă

Sumar

Elemente esențiale de luat în calcul (zonă, calitate, preț, experiența dezvoltatorului și gradul de satisfacție al locatarilor din complex)

Probabil că ești de acord cu noi atunci când spunem:

Achiziționarea unei locuinţe este o decizie subiectivă, puternic emoţională.

Nu excludem însă criteriile obiective în alegerea ei.

Dar, în final, tot partea emoțională câștigă.

Gândește-te doar la impactul unor jucării bine plasate în decorul unei case, atunci când copiii participă la vizionări, alături de părinți.

Ideal este să iei în calcul toți factorii importanți în decizia de cumpărare, indiferent de natura lor.

Află mai jos ce trebuie să analizezi atunci când optezi pentru o locuință în stadiu de proiect:

Înainte de a prezenta însă pașii de urmat, trebuie să știi un lucru important:

O locuință în off-plan poate fi cu până la 10–15% mai ieftină decât una finalizată.

Datorită diferențelor de preț, aceste proprietăți se numără astăzi printre cele mai căutate locuințe noi.

Cu toate acestea, investiţiile în apartamente off-plan sunt mai riscante, de aceea sunt şi preţuri pe măsură.

Întrebarea este: cum putem reduce riscurile unei astfel de investiții, atunci când produsul final încă nu există?

Simplu:

I. Analizează elementele esențiale, parte din ele valabile și pentru proiectele finalizate, precum:

  1. Zona, vecinătăţile, infrastructura, facilităţile;
  2. Calitatea proiectului: arhitectură şi analiza documentaţiei, pornind de la autorizaţii, studiu geotehnic, structură, instalaţii şi finisaje;
  3. Preţul, comparativ cu media zonei pentru proiecte similare — atât de vânzare, cât şi de închiriere;
  4. Atractivitatea ofertei comerciale, care trebuie să asigure și succesul vânzărilor ulterioare, pentru a evita un eventual blocaj din lipsa vânzărilor și/sau a finanțării pe durata dezvoltării.

În plus, află cât mai multe informații relevante despre:

4. Experiența dezvoltatorului

Atunci când vine vorba de ea, iată câteva întrebări la care să cauți răspunsuri:

  • în cazul unui proiect de dimensiuni mari, are dezvoltatorul în portofoliul său proiecte similare sau lucrează cu consultanţii potriviţi?
  • cine sunt arhitectul, constructorul şi vânzătorii proiectului?
  • colaborează cu un manager de proiect, care să-l ajute în optimizarea costurilor şi supervizarea construcţiei?
  • are finanţarea necesară și capacitatea să vândă apartamentele astfel încât să nu se blocheze?

Atenție însă, finanţarea bancară nu reprezintă nicio garanţie.

Dintre proiectele începute în perioada 2006–2008 și intrate ulterior în insolvență, peste 90% au fost finanțate de bănci.

Din păcate, banca îngreunează de multe ori procesul de dezvoltare deoarece este foarte restrictivă, solicită acorduri pentru orice modificare şi, în situația nefericită în care se întâmplă ceva cu piaţa, orice reducere de preț are nevoie de acordul băncii. Această ultimă procedură poate dura multe luni de zile și conduce la un blocaj în vânzări.

Astfel, în perioada 2009–2010, multe proiecte finanțate de bănci au fost blocate şi preluate chiar de către acestea.

Drept urmare, mulţi cumpărători au pierdut atunci mare parte din avansuri sau au avut neajunsuri din cauza perioadei lungi de tranziţie, până la:

  • finalizarea proiectului;
  • vânzarea integrală a complexului;
  • înfiinţarea asociaţiei de proprietari şi asigurarea administrării complexului.

În cazul unui proiect de mici dimensiuni, portofoliul dezvoltatorului devine foarte important, mai ales dacă acesta nu lucrează cu consultanţi sau furnizori ce pot fi verificați.

Dacă dezvoltatorul a construit anterior pe segmentul low-cost (e bine de aflat unde) și există suspiciunea potrivit căreia s-a făcut rabat la calitate înainte, se naște acum o altă întrebare: va construi mai bine de această dată?

5. Gradul de satisfacție al viitorilor tăi vecini, în cazul în care există deja blocuri finalizate în complex

Forumurile și grupurile de Facebook ale asociaţiilor de proprietari sunt foarte utile pentru a afla ce spun locatarii reali despre ansamblurile rezidențiale pe care le vizezi.

E important de știut ce probleme au fost semnalate în aceste canale și mai ales dacă ele au fost rezolvate ulterior.

II. Ia în calcul diminuarea avansului achitat

După analizele comerciale, inspecţia tehnică şi juridică, cea mai simplă metodă de reducere a riscurilor este prin diminuarea avansului achitat.

O sumă mai mică dată la început reduce riscurile generale direct proporțional.

Avansul mediu în piaţă, pentru o locuință în stadiu de proiect sau construcție incipientă, este de 20%.

Care este cel mai rău scenariu posibil în cazul investițiilor off-plan, când deja ai achitat avansul?

Un scenariu sumbru se referă la cazurile de forţă majoră, în care piaţa scade accelerat, vânzările se prăbuşesc şi dezvoltatorul intră în insolvență, iar banca preia integral proiectul.

Dar banca are deja un cumpărător: pe tine, iar tu ai achitat 20% din valoarea locuinței.

În această situație, există două opțiuni în ceea ce o privește:

  1. poate să rişte un litigiu, amânări și imagine negativă în piaţă;
  2. îşi păstrează cumpărătorul, care deja a acoperit o parte din preţul apartamentului.

În acest caz, cu siguranţă vei putea (şi chiar este obligatoriu) să renegociezi condiţiile contractuale.

Totuşi, dacă ţi-ai făcut temele corect de la început şi ai ales un proiect calitativ, într-o zonă bună şi, foarte important, cu un preţ sub media zonei, n-ar trebui să treci printr-un astfel de scenariu.

Pe de altă parte, deşi un avans mai mare îţi poate aduce un discount suplimentar, riscurile tale cresc şi devin de multe ori similare cu cele ale dezvoltatorului. De exemplu, în 2018, această reducere a fost cuprinsă, în general, între 4 şi 6% pentru plata integrală în avans.

De aceea, pentru acest tip de investiție, îţi recomandăm să consulţi şi un avocat specializat.

Analizați împreună toate riscurile şi modalităţile de protecţie legală în fiecare situaţie.

Întreabă-ţi avocatul dacă a mai oferit consiliere pentru achiziţie în proiecte off-plan şi ce părere are despre aceste tranzacţii.

De multe ori, lipsa de experienţă sau părerile neavizate te pot afecta negativ în decizie.

Încheiem cu un sfat:

Informează-te bine înainte de a investi într-un proiect off-plan.

Deşi este o investiţie mai rentabilă, vine cu riscuri mai mari decât achiziţionarea unei locuinţe finalizate. O analiză corectă şi completă te poate ajuta să eviţi un potenţial eșec financiar.

Pentru mai multe sfaturi legate de alegerea locuinței potrivite pentru tine, în proiecte rezidențiale de calitate și cele mai avantajoase condiții comerciale, îți stăm la dispoziție.

Give a Comment