Pro & Contra: investițiile imobiliare înainte și după coronavirus. Scenarii posibile

Pro & Contra: investițiile imobiliare înainte și după coronavirus. Scenarii posibile

Sumar

Trăim vremuri incerte.

Pandemia ne-a transformat viața și suntem cu ochii pe evoluția ei.

Sănătate, educație, economie — efectele se văd peste tot și astfel apare întrebarea:

Încotro ne îndreptăm?

O dilemă care, evident, vizează și imobiliarele.

Dacă te preocupă și pe tine, atunci te va interesa ceea ce urmează.

Hai să analizăm împreună piața rezidențială înainte de COVID-19 și cum se anunță după.

Să o luăm cu începutul:

În primul rând, de ce ai investi în imobiliare?

Simplu:

Totul pleacă de la o nevoie.

În principiu, cumperi o locuință din două motive:

  1. Pentru confortul psihologic, atunci când simți nevoia primară de „a intra în rând cu lumea” și de „a te așeza la casa ta”;
  2. Pentru o investiție mai sigură și profitabilă, dacă alegi să investești bani într-un bun de valoare, în loc să-i ții la bancă.

Piața rezidențială în trecut

Înainte de pandemie, suficiente argumente pro încurajau achiziția unei locuințe.

Iată câteva dintre ele:

  • Rata mai mică decât chiria, în pofida dobânzilor mai ridicate din România;
  • Posibilitatea mai mare de economisire: potrivit BNR, volumul depozitelor avute de români la bănci în 2019 a fost cu 60 de miliarde de lei mai mare decât valoarea creditelor bancare ale populației; în plus, depozitele în valută au atins anul trecut nivelul maxim din ultimii 15 ani;
  • Creșterea economică: nu am asistat la niciun blocaj sau faliment imobiliar, bursele înregistrau un nou maxim istoric, iar concurența pe piața rezidențială începuse să crească;
  • Cererea ridicată: dezvoltatorii vindeau multe locuințe în stadiu de proiect sau construcție incipientă, ceea ce a dus la un plus de siguranță și lichidități pentru aceștia;
  • Capacitatea de dezvoltare: deși construcțiile au fost puține în perioada 2009–2016, situația s-a schimbat ulterior; dezvoltatorii au acumulat capital și și-au permis să deruleze proiecte fără finanțare bancară și fără a depinde de un ritm de vânzări ridicat.
  • Prețurile accesibile: deși perioada „chilipirurilor” se terminase, prețurile au revenit, în cele din urmă, la nivelul anului 2006, fiind cu 20% mai mici față de momentul de maxim al pieței din noiembrie 2007. Excepție au făcut zonele centrale și de nord, unde prețurile au ajuns la nivelul celor din 2008, dar, în cazul ăsta, și calitatea era ridicată.
  • Suprafețele reduse: spațiul mic din locuințe, aferent fiecărui locuitor din România, comparativ cu media din UE, a însemnat costuri mai mici.

Argumentele contra își făceau însă și ele loc în ecuație.

Dintre acestea, unele efecte vor fi accentuate astăzi, pe fondul pandemiei.

Iată la ce ne refeream înainte de COVID-19:

  • Riscul ridicat al cumpărătorilor, care alegeau să investească în orice;
  • Garanțiile reduse din partea statului privind calitatea sau legalitatea construcțiilor: verificările legale erau relativ scăzute, însă, cu toate acestea, calitatea a mai crescut în ultimii ani;
  • Sfârșitul unui nou ciclu de creștere economică;
  • Instabilitatea pe piața bancară: dobânzile erau la un minim istoric, iar creșterile puteau schimba rapid raporturile din piața imobiliară;
  • Calitatea mai scăzută a vieții în București, comparativ cu alte orașe europene: capitala noastră este considerată al 5-lea cel mai aglomerat oraș din lume, iar calitatea aerului lasă de dorit;
  • Programul „Prima casă” a menținut un nivel ridicat al prețurilor, în special la periferie, fapt ce a influențat întreaga piață;
  • Lipsa infrastructurii și a investițiilor aflate în obligația statului, care ar ușura viața dezvoltatorilor imobiliari;
  • Managementul precar al multor dezvoltatori locali, care s-a tradus prin lipsa de specialiști și personal avizat, precum arhitecți care să se implice în execuția planului sau manageri de proiect care să optimizeze costurile și să îmbunătățească proiectele conform cererii din piață.

Piața locuințelor în prezent

Avem pe de-o parte efectele financiare la nivel mondial, care ne influențează și pe noi:

  • Statele împrumută și tipăresc cantități enorme de bani, pentru a susține economia. Astfel, infuziile de capital anunțate de Europa, SUA și Japonia sunt de ordinul trilioanelor de dolari (de exemplu, doar infuziile Japoniei și Statelor Unite ale Americii se ridică împreună la peste 5.000 miliarde de dolari). Recent, și G20 a alocat o sumă fără precedent, de 11.000 de miliarde de dolari, pentru redresarea economică din criza provocată de noul coronavirus, potrivit profit.ro.
  • Puternic afectate, multe afaceri și sectoare își vor reveni foarte greu. Asta înseamnă un nivel de șomaj mai ridicat, corelat și cu măsurile economice de revenire luate de SUA și EU.

Pe cealaltă parte, piața imobiliară din București are un nivel ridicat de stabilitate pe segmentul proiectelor calitative, bine poziționate.

De regulă, acestea sunt vândute în proporție de 60 – 80% în stadii incipiente de construcție. Încetinirea ritmului de vânzări poate afecta semnificativ marja anuală de profit a dezvoltatorilor, dar nu și sustenabilitatea financiară.

În același timp, cumpărătorii finali din capitală susțin cererea de locuințe în proporție de peste 80%.

Ne referim la persoanele care cumpără o casă pentru uz personal sau investesc în ea pentru închiriere.

Ca să-ți faci o idee mai clară, situația stătea cu totul altfel în perioada 2006–2008.

Maximum 20–30% erau atunci cumpărători finali, majoritatea achizițiilor fiind de fapt speculative.

Adică apartamentele erau cumpărate pe termen scurt, pentru a fi revândute 6 luni mai târziu cu un profit mediu de circa 10 – 20% sau mult mai mare, în anumite cazuri.

Dar să revenim la prezent.

Iată scenariile privind piața din București, la nivel de ofertă (2020):

  1. Dacă prețul mediu al locuințelor va scădea cu peste 10% față de prețurile actuale (din 2020), atunci și numărul proiectelor noi va scădea deoarece rata de profit va fi afectată. Urmarea: mulți dezvoltatori se vor confrunta cu probleme financiare.
  2. Dacă cererea va fi în continuare alimentată de dobânzi scăzute, corelată cu fenomenul de urbanizare sau de randamentele excelente comparativ cu cele din UE, atunci și numărul proiectelor rezidențiale noi va crește. Competiția este, totuși, una ridicată sau chiar foarte ridicată pe anumite segmente de piață, ceea ce va conduce la o presiune atât pe preț, cât și pe un nivel de calitate mai ridicat al proiectelor.

Creșterea pe segmentul de case va fi, cu siguranță, una ridicată. Din ce în ce mai mulți cumpărători vor căuta terase mai mari și spații mai generoase, în ton cu noua tendință de „work from home”.

Recomandarea analiștilor: investiția în casele de vacanță

În contextul actual, analiștii recomandă investiția în casele de vacanță.

Principalele lor avantaje sunt versatilitatea și posibilitatea de a genera venituri pentru investitori.

Atunci când nu sunt utilizate direct de către proprietar, ca second home, casele de vacanță pot fi închiriate cu ușurință în regim hotelier.

Motivele sunt simple:

  • mobilitatea este mult mai redusă în această perioadă, ceea ce se traduce printr-o cerere crescută pentru locații premium, pe plan local;
  • oportunitatea este cu atât mai mare, cu cât oferta de unități de cazare deja existente pe acest segment este scăzută în România.

Iată de ce o casă de vacanță cumpărată la mare sau la munte poate genera în timp un capital mult mai mare decât cel inițial, dacă oferta este calitativă.

Câștigurile pot fi și mai semnificative în cazul în care acest gen de locuințe sunt cumpărate în stadiu off-plan.

Prețurile pe metru pătrat în timpul construcției pot fi și cu 20 – 30% mai mici decât la livrarea proiectului, ceea ce asigură un randament substanțial al investiției la vânzarea ulterioară a imobilului.

Ce urmează?

Timpul ne va arăta calea spre care ne îndreptăm și modul în care piețele se vor recalibra.

Până atunci, însă, recomandarea este să ne informăm din surse sigure.

Pentru mai multe sfaturi legate de alegerea locuinței potrivite pentru tine, în proiecte rezidențiale de calitate și cele mai avantajoase condiții comerciale, îți stăm la dispoziție.

Give a Comment