5 întrebări referitoare la investițiile imobiliare la finalul lui 2020

5 întrebări referitoare la investițiile imobiliare de la finalul lui 2020

Date cheie despre puterea de cumpărare a românilor, piața rezidențială din ultimii 12 ani, prețuri și investiții recomandate.

Sumar

Ești în căutare de apartament, dar nu știi foarte multe despre piața rezidențială?

Află mai jos cum s-a transformat acest sector în capitală, în ultimii 12 ani.

1. Cum s-a schimbat puterea de cumpărare în rândul românilor, în cazul imobiliarelor?

Imaginează-ți că ne întoarcem în 2008, înainte de a simți din plin criza economică.

Potrivit unei analize făcute de Ziarul Financiar, pentru a cumpăra un apartament de 2 camere în București, aveai nevoie atunci de aproape trei salarii medii nete pe economie pentru plata unei rate lunare.

Sau de 393 de astfel de salarii, în total, pentru achiziția apartamentului în momentul de vârf al pieței.

Te întrebi ce înseamnă asta?

Îți reamintim noi:

Salariul mediu net valora în acel an 1.282 de lei, potrivit Institutului Național de Statistică.

Acum să revenim la o dată mai recentă:

În septembrie 2019, valoarea salariului mediu net ajunsese la 3.082 de lei, la nivel național.

Ulterior, aceleași calcule făcute de Ziarul Financiar şi datele SVN România au arătat că rata lunară pentru un apartament de 2 camere, cumpărat în capitală, reprezenta la acea dată mai puţin de 60% din salariul mediu net pe economie.

Adică mai puțin de 1.850 de lei pe lună.

Însă Bucureștiul era și este în topul celor mai bine plătite orașe din țară.

Prin comparație, salariul mediu din capitală depăşea în toamna lui 2019 suma de 3.500 de lei net, ceea ce înseamnă că rata reprezenta un procent și mai mic din valoarea respectivă.

Cam 50% sau chiar mai puțin, în funcție de luna analizată, sau sub 25% dacă achiziția fusese făcută de un cuplu format din 2 persoane cu un salariu mediu fiecare.

La aproape un an distanță, în august 2020, calculele realizate de SVN România arată că mai puțin de 100 de salarii medii pe economie la nivel național (677 de euro) pot acoperi, la această dată, costul unui apartament nou cu două camere în București (50m suprafață utilă, 1.350 euro/mp util).

În comparație cu Uniunea Europeană, PIB/capital în București reprezintă 144% față de media UE, așa cum se menționează într-un material publicat în Ziarul Financiar în 2020.

Concluzia:

Puterea de cumpărare a românilor a crescut semnificativ de-a lungul anilor, iar locuințele sunt printre cele mai accesibile din Europa, în analiza raportului preț/salarii.

2. Ce s-a întâmplat cu piața rezidențială?

România a trecut printr-o criză economică, iar sectorul rezidențial a fost și el afectat la momentul respectiv. Acesta și-a revenit pe parcursul decadei, fiind marcat de apariția unor noi poli de dezvoltare în București și marile orașe.

Iată pe scurt ce s-a petrecut în piață:

  • Prețurile locuințelor au scăzut pe plan local cu peste 57% din 2008 până în 2014, potrivit Global Property Guide;
  • Sectorul imobiliar a revenit pe creștere în 2015;
  • Între primul trimestru din 2015 și primul trimestru din 2019, prețurile caselor din România au crescut cu 18,7%, conform datelor Eurostat;
  • În București, mai multe proiecte rezidențiale au fost dezvoltate în apropierea noilor magistrale de metrou, a clădirilor de birouri sau centrelor universitare;
  • Începând cu anul 2016, capitala a înregistrat un volum ridicat de cerere pentru apartamente nou construite, peste 60–70% fiind vândute în faza de pre-construcție și construcție;
  • Potrivit Global Property Guide, prețul mediu pe metru pătrat ajunsese în București, în 2019, la €1,413, în creștere cu 5,84% față de 2018.

Concluzia:

Piața locuințelor a traversat un proces de accelerare la câțiva ani după criză, accentul fiind pus pe construcția de unități rezidențiale noi, mai ales în capitală.

Din ce în ce mai bine informați, mulți cumpărători s-au orientat și continuă să se îndrepte către investiții în proiecte imobiliare dezvoltate recent.

Aceștia sunt atenți la calitatea construcțiilor, facilități (zonă, apropiere de metrou și spații verzi, etc.), dar și la specificațiile superioare ale imobilelor (compartimentare, finisaje, etc.).

Creşterea preţurilor a fost una moderată, fiind influențată proporțional de creşterea costurilor de construcţie, a finanţărilor şi a cererii.

3. La ce nivel au ajuns prețurile și care este raportul cerere-ofertă?

Prețurile în euro pentru locuințe sunt acum cu 20% mai mici față de 2008, deși PIB-ul României s-a dublat.

E drept că și valoarea unui euro a crescut cu circa 32% între timp, de la 3,67 lei, cât era cursul valutar comunicat de BNR la jumătatea anului 2008, la 4,84 de lei, la mijlocul lui 2020.

Comparația rămâne relevantă dat fiind faptul că prețurile locuințelor sunt în euro, moneda reprezentativă pentru UE. Aceasta a fost adoptată în 19 dintre cele 27 de state membre ale Uniunii, care, de altfel, formează zona euro.

În plus, conversiile în euro ne ajută să vedem la ce nivel suntem față de celelalte țări europene, dar și să evaluăm mai ușor evoluția unei investiții în imobiliare.

În ceea ce privește PIB-ul României, el a crescut de la 514,7 miliarde de lei (139,7 mld. euro), cât era în 2008, la 1.053,88 miliarde de lei (aprox. 223 mld. euro) în 2019, conform estimărilor INS, respectiv Eurostat.

În același timp, avem acum un stoc foarte mare de locuințe noi pe piață, inclusiv în zone în care cererea este relativ mică, iar prețul pentru apartamentele noi scăzuse în vara lui 2020, conform anumitor indici de piață.

Analizând indicele Imobiliare.ro, proprietarii din București cereau în luna august 2020 aprox. 1.390 de euro/mp pentru apartamentele noi, respectiv 1.315 de euro/mp pentru cele vechi.

În cazul locuințelor noi, prețul pe metru pătrat se micșorase cu 1,1% față de august 2019 și 0,7% față de iulie 2020.

Raportul cerere-ofertă:

  • Într-o lume ideală, indicele de echilibru pe segmentul rezidențial ar fi de 1%, raport între numărul locuințelor noi livrate pe piață și cele deja existente.

Altfel spus, la 1 milion de locuințe deja existente în București — Ilfov, stocul nou de proprietăți rezidențiale scoase la vânzare ar trebui să fie de aproximativ 10.000 (1%).

  • Cifrele arată însă că indicele de echilibru din aceste zone, în perioada 2020–2021, se va ridica la 1,5% — 2%, ceea ce se traduce printr-o ofertă mult mai mare decât cererea prevăzută în mod sustenabil.

Concluzia:

La nivel de piață, corelată și cu scăderea numărului de chiriași (din sectorul corporate, inclusiv cei angrenați în proiecte de câteva luni, dar și expați care lucrează în top management și chiar studenți), a apărut un dezechilibru între cerere și ofertă în mai multe zone din București.

Acest lucru face ca perioada pe care o traversăm să fie mai riscantă pentru investiții, deoarece există posibilitatea să asistăm la o scădere de prețuri în zonele în care oferta este mult mai mare decât cererea.

Ajustările de preț în imobiliare nu se întâmplă imediat, ca la bursă, ci durează de obicei până la 6 luni, timp mediu necesar pentru vânzători să asume noile realități din piață.

4. Cum ne raportăm astăzi în context extern?

Peste 5.000 de miliarde de dolari sunt tipăriți de SUA, Europa, Japonia, aspect care îi sperie foarte tare pe marii deponenți din cauza riscului de inflație/devalorizare accentuată, coroborat cu dobânzile negative.

Câteva date relevante:

Diferenta de yield atrage investitorii străini interesați de portofolii de închiriere pe termen lung, ajungând în România la 6–7% brut, față de 2–3% în statele din Vest. (referință: https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Romania/Rental-Yields, unde se pot vedea cifre din Viena, Paris și alte capitale europene)

  • Indicele de accesibilitate este unul dintre cele mai bune din Europa și opțiunea de locuire cu achiziție vs. închiriere este cea mai bună variantă de economisire, în contextul în care chiria este mai mare decat rata bancară.

5. Unde poți investi in contextul actual?

I. Investiții în apartamente (recapitulare piață):

  • Există un număr foarte ridicat de proiecte rezidențiale de apartamente noi;
  • Se înregistrează o scădere considerabilă de cereri de închiriere în București în contextul generat de Covid-19, corelată cu tendința de a lucra și învăța de acasă, cu unele excepții;
  • Investițiile în apartamente au nivel de risc mai ridicat pentru protejarea valorii de capital, strict din punct de vedere cerere și ofertă;
  • Se așteaptă inflație ridicată — peste 5.000 miliarde $ distribuite prin programele guvernamentele din SUA, Europa și Japonia;
  • Dacă rezidențialul va crește pe toate segmentele, capitalul poate fi protejat și prin investiția în apartamente.

II. Investiții în proprietăți second home/case de vacanță:

  • La nivel global, mobilitatea este mult mai redusă în această perioadă, acest tip de proprietăți fiind incluse în principalele recomandări făcute de analiștii de investiții;
  • Pot fi foarte ușor închiriate și devin proprietăți generatoare de venit;
  • În România, există o oportunitate ridicată, corelată cu oferta scăzută de unități de cazare pe segmentul premium.

III. Investiții în case

  • În contextul Covid-19, cererea pentru case a crescut exploziv:
    • aproximativ o treime dintre cumpărători caută în prezent acest tip de proprietăți;
    • cererea era mai mare decât oferta și anterior, deoarece marginile de profit ale dezvoltatorilor de case sunt mult mai reduse, fiind cu aprox. 50% mai mici față de apartamente.
  • Segmentul de case va genera una dintre cele mai bune creșteri a valorii de piață și un randament din închiriere peste medie.

Oportunitate fiscală: facilitatea de TVA 5% extinsă până la pragul de 140.000 de euro pentru locuințe se va aplica începând cu 1 ianuarie 2022. Din acest punct de vedere, este un mare avantaj ca termenul de livrare să fie după acea dată, avansurile plătite cu TVA 5% urmând să fie recalculate cu noua grilă de TVA.

Interesat/ă de investiții? Îți recomandăm să citești și acest articol.

Pentru mai multe sfaturi legate de alegerea celor mai potrivite proprietăți pentru investiție, în proiecte rezidențiale de calitate și cele mai avantajoase condiții comerciale, îți stăm la dispoziție.

Ne găsești online, pe homefinders.ro sau facebook.com/HomeFindersRo.

Give a Comment