Evoluția pieței imobiliare în România, între stagflație și creștere

Analiza noastră este valabilă pentru scenariul (din păcate) cel mai probabil, în care războiul din Ucraina se prelungește și devine unul de durată. Nu sunt luate în calcul scenariile pesimiste, în care conflictul escaladează către un război mondial, nici scenariul optimist, în care pacea se va reinstaura în scurt timp.

Vom explica următoarele 3 observații: 

  1. Odată ce situația actuală legată de război va fi asimilată, mulți investitori se vor refugia în activele imobiliare generatoare de venit – atenția revenind către inflația la cote alarmante și volatilitatea pieței de capital. 
  1. Oferta imobiliară va scădea, iar prețurile vor crește, depășind inflația – aspect susținut istoric de ultima perioadă de stagflație din SUA.
  1. Totuși, în comparație cu țările din regiune, Bucureștiul are în continuare cele mai mici prețuri la proprietăți imobiliare rezidențiale, inclusiv pe segmente luxury – cu 10% mai mici ca în Belgrad și 65% mai mici ca în Viena.

Ce se întâmplă cu piața rezidențială din București în 2022?

Regiunea București – Ilfov face parte din primele 10 regiuni de dezvoltare din Europa din perspectiva PIB-ului. Creșterea costurilor de creditare va afecta cererea, în special pe segmentele mass market și middle market din București-Ilfov, precum și în mare parte din România.

Zonele de centru și nord ale Capitalei, precum și alte segmente de nișă se încadrează într-un tipar privilegiat al traiectoriei prețurilor, determinat de volumul cererii și al stocului de ofertă disponibil.

Intrăm într-o perioadă de inflație ridicată, în care valoarea banilor va fi puternic erodată. Se preconizează o perioadă de stagflație în Statele Unite, iar piețele financiare rămân instabile. Totodată, fundamentele companiilor devin neclare deoarece, de multe ori, dividendul amortizează investiția în zeci sau sute de ani. În acest context, nu este o surpriză că mulți investitori aleg siguranța investițiilor în real estate în defavoarea montagne russe-urilor de pe bursă.

Real estate-ul rămâne atât o metodă de economisire și acumulare, cât și o opțiune de refugiu pentru investitorii care caută active sigure generatoare de venit. 

În schimb, investitorii care vor avea nevoie de credite pentru a-și susține investiția trebuie să-și facă un calcul riguros. Costurile de creditare, duble față de piețele din vest, știrbesc acest avantaj.

Prețurile sunt mari? Nu, dar depinde bineînțeles cu ce comparăm

Conform ultimei analize SVN România, prețurile imobiliarelor sunt cele mai accesibile în raport cu veniturile din statistici. 

Față de piața din SUA, unde prețurile au crescut cu 50% de la maximul înregistrat în 2007, în România, prețurile sunt în anumite cazuri mai mici față de maximul înregistrat în aceeași perioadă. În timp ce, în cazul Bucureștiului, veniturile au crescut de peste 3 ori, iar depozitele gospodăriilor au crescut de 5 ori, conform BNR.

Dacă ne raportăm la Viena, în capitala regiunii CEE, prețurile depășesc €20.000/mp pentru apartamente în clădiri landmark din cele mai bune locații. În București, foarte puține proiecte depășesc €10.000/mp, iar pentru locațiile prime discutăm mai degrabă despre prețuri de €5.000 – 7.000/mp pentru proiectele luxury din zona Primăverii, Capitale, Charles de Gaulle

Dacă ne întoarcem mai aproape de noi, în estul Europei, o comparație cu Belgrad ne arată că prețurile sunt cu 10% mai mici – $1.813 /mp în București versus $1.961/mp în Belgrad.

Deși există temerea privind scumpirea creditului, care să determine la rândul său o scădere a cererii, există în continuare segmente de populație cu venituri în creștere în ultimii ani, care pot asimila și o situație de majorare a costului finanțării.

Oferta este suficientă? Nu, mai ales dacă discutăm despre oferta calitativă

Vom asista rapid la o reducere considerabilă a ofertei disponibile pe piață. Începând din februarie 2021, Primăria Capitalei a blocat autorizațiile de construcție, ceea ce înseamnă că că anul 2023 – 2024 va veni cu un stoc nou foarte redus. În contrast, București-Ilfov este o metropolă în continuă dezvoltare, cu o populație în creștere, inclusiv pe termen lung. 

Multe dintre locuințele vechi au ajuns sub standardul de locuire acceptabil. Lipsa apei calde, problemele de termoficare care se tot adâncesc, vechimea blocurilor și lipsa unor programe de reabilitare, întreținere și management performant sunt motive întemeiate pentru care mulți cumpărători refuză locuințele vechi.

În același timp, multe dintre proiectele de locuințe noi sunt, din păcate, sub standardul calitativ așteptat – ca materiale, compartimentare, respectarea proiectului, disponibilitatea infrastructurii și a utilităților.

Oferta va rămâne în continuare limitată, iar pentru zonele din nordul orașului, raportul cerere-ofertă este subunitar.

Scăderea numărului de tranzacții nu a condus la o scădere a prețurilor

De la începutul conflictului cu Ucraina, numărul de tranzacții imobiliare a scăzut în București între 50-70%, diferențiat în funcție de segmentul de piață. În contextul în care inflația a explodat, vânzătorii nu își permit sau nu doresc să reducă prețurile, astfel că, în cea mai mare măsură, prețurile au stagnat.

După trecerea șocului psihologic, cererea va reveni – ca refugiu inflaționist și investiție sigură 

Odată ce războiul din Ucraina va fi asimilat mental și cererea își va reveni, pe fondul inflației galopante estimate să ajungă la 20% anul acesta în România, investitorii vor căuta un refugiu stabil. Vom vedea aceste efecte și în creșterea prețurilor la imobiliare. 

Calitatea dezvoltărilor va fi cu atât mai importantă 

Există un risc ridicat pentru scăderea calității ofertelor, ca răspuns la creșterea costurilor. Din cauza cererii scăzute acum, aceste costuri nu pot fi încă incluse în preț, deși sunt resimțite în prezent de dezvoltatori.  

Crește, de asemenea, riscul de blocaje și falimente pentru dezvoltatorii care sunt supra expuși băncilor sau care au un management financiar defectuos.

Dezvoltatorii imobiliari cu o situație financiară solidă pot livra în continuare locuințe la standard calitativ bun, iar în același timp sunt mai puțin expusi unor riscuri privind finanțarea și livrarea proiectelor deja începute.

Recomandări

Între închirierea și cumpărarea unei locuințe, cumpărarea rămâne soluția cu mai multe avantaje, chiar și în cazul în care veți avea nevoie de finanțare. În continuare, creditul bancar este varianta mai ieftină și una dintre metodele de economisire de bază.

Investițiile recomandate pentru protejarea capitalului sunt proprietățile prime, calitative și, datorită stocului mic, locuințele de vacanță. Acestea au, în continuare, și cele mai bune randamente la închiriere.

Give a Comment