TVA Locuinte Noi Imobiliare

Calcul TVA Locuințe Noi – Tot ce trebuie să știi în 2022

Sumar

Dacă te afli în situația de a cumpăra o locuință nouă, îți recomandăm să iei TVA-ul în considerare.

În cazul ansamblurilor noi, prețurile locuințelor conțin taxa pe valoare adăugată (TVA).

Într-un anunț de vânzare, vei regăsi costul total fie sub forma unui preț final (cu TVA deja inclus), fie trecut separat: preț + TVA.

Bugetul tău va depinde așadar de această taxă.

Iată care sunt cotele de TVA pentru locuințele noi:

1. Cota redusă de TVA, de 5% (pentru persoanele fizice)

Începând din 1 ianuarie 2022, cota redusă de TVA se aplică locuințelor cu o valoare de până în 700.000 de lei și suprafață utilă de max. 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, luând în calcul următoarele considerente:

  • în cazul locuințelor cu o valoare mai mică de 450.000 de lei, este posibilă achiziționarea mai multor apartamente cu cota redusă de TVA;
  • pentru locuințele a căror valoare este cuprinsă între 450.000 de lei și 700.000 de lei, o persoană fizică poate beneficia o singură dată de cota redusă de TVA. Limita de o tranzacție per cumpărător, pentru acest interval (450.000 – 700.000 de lei), se aplică de la 1 ianuarie 2022, fără a lua în considerare tranzacțiile din anii anteriori. Astfel, se consideră că s-a efectuat o tranzacție în intervalul de valoare vizat dacă achiziția a fost făcută individual sau în co-proprietate cu o altă persoană fizică/alte persoane fizice, începând din acest an.

În cel de-al doilea caz, tranzacțiile vor fi verificate de către notarii publici prin înființarea unui registru special, în format electronic. Aceștia vor avea obligația să înscrie în cadrul lui informațiile din contractele încheiate cu persoane fizice, care au stipulat aplicarea cotei reduse de 5%.

Exemplu 1:

Pentru un apartament de 80.000 de euro (aprox. 400.000 de lei, calculat la cursul BNR din ianuarie 2022), cota redusă de TVA înseamnă 4.000 de euro, ceea ce va genera un cost total de 84.000 de euro.

Exemplu 2:

Pentru prima locuință cumpărată la valoarea de 120.000 de euro (aprox. 600.000 de lei), se aplică TVA redus, de 5%, respectiv 6.000 de euro. Cost total: 126.000 de euro.

2. TVA standard, de 19% (valabil pentru persoanele fizice)

  • se aplică începând cu achiziția celei de-a doua locuințe la o valoare cuprinsă între 450.000 de lei și 700.000 de lei, din 1 ianuarie 2022;
  • pentru locuințele a căror valoare depășește suma de 700.000 de lei.

Exemplu 1:

Pentru achiziționarea unui al doilea apartament la valoarea de 120.000 de euro (aprox. 600.000 de lei), se ia în calcul TVA-ul standard, de 19%, însemnând 22.800 de euro. În aceste condiții, costul total devine 142.800 de euro.

Exemplu 2:

La un apartament de 150.000 de euro (aprox. 750.000 de lei), TVA-ul adăugat este 19%, adică 28.500 euro. Cost total: 178.500 de euro.

Observații:

Majoritatea investitorilor achiziționează în prezent locuințe pe societate comercială, constituite special ca vehicule investiționale, pentru a beneficia de taxarea inversă sau TVA 0 (vezi mai jos).

Abordarea este folosită preponderent în cazul locuințelor cu prețuri mai ridicate, în care se aplică TVA-ul standard, de 19%.

Chiar și atunci când proprietățile au utilizare locativă personală, ele pot fi închiriate de către companie către beneficiarii finali, având parte de același nivel de taxare ca în cazul unei locuințe achiziționate pe persoană fizică.

3. TVA 0 / taxarea inversă (se aplică doar persoanelor juridice)

Ea a fost introdusă în 2016 ca măsură de simplificare a plății TVA-ului.

Atât vânzătorii, cât și cumpărătorii trebuie să fie persoane juridice înregistrate în scopuri de TVA. Cei din urmă pot opta pentru taxarea inversă la emiterea facturii către ei, ceea ce le oferă dreptul de a-și deduce TVA-ul.

Procedura este simplă:

  • furnizorul va emite o factură fără TVA, cu mențiunea „taxare inversă”;
  • beneficiarul va înregistra TVA-ul atât ca taxă colectată, cât și ca taxă deductibilă în decontul de TVA.

În cazul în care vei revinde această proprietate, va fi necesar sa aplici valoarea TVA-ului la prețul de vânzare al locuinței.

Cazuri speciale de TVA

Pe lângă cele două tipuri de taxă pe valoare adăugată, TVA-ul poate fi aplicat și altfel:

1. Locuințe cu TVA diferit, care variază între 5% și 19%

Un dezvoltator poate opta pentru deducerea parțială a TVA-ului în cazul în care au trecut cinci ani de la recepția imobilului.

Presupunând că acesta și-a recuperat doar o parte din TVA-ul construcției, el poate adăuga la prețul de vânzare al locuinței o cotă ce reprezintă diferența nerecuperată.

Exemplu:

Să ne imaginăm că un dezvoltator a recepționat blocul în 2010, când TVA-ul era 24%.

Până în 2017 (când TVA-ul a fost micșorat la 19%), el și-a recuperat doar 10% din taxa pe valoare adăugată.

În prezent, dezvoltatorul va vinde un apartament cu TVA de 14%, adică diferența între cota inițială (24%) și cea recuperată (10%).

2. Locuințe fără TVA

Există două situații în care poți cumpăra o locuință fără să plătești TVA:

  • atunci când au trecut cinci ani de la recepția imobilului, iar dezvoltatorul nu și-a recuperat TVA-ul din construcție; conform legislației, acesta poate fi scutit de TVA;
  • persoanele fizice, care au în posesie mai multe proprietăți noi și le scot la vânzare, pot fi scutite de TVA dacă vând o proprietate pe an.

Dacă nu știai deja, e momentul să afli.

TVA-ul pentru locul de parcare

Calculat în general la 19% din valoarea locului, există și situații în care parcarea este percepută ca fiind inclusă în cota indiviză (cotă-parte din proprietatea comună a blocului/ansamblului de locuințe) și reprezintă o anexă a apartamentului.

În acest caz se aplică cota redusă de TVA, de 5%, dacă prețul apartamentului și al locului de parcare se încadrează în pragul setat pentru această facilitate fiscală.

Taxa pe proprietate și impozitele din chirii

Ele trebuie plătite anual, astfel:

1. Persoane fizice:

  • Impozitul pe proprietate, în funcție de decizia Consiliului Local:

1. pentru clădirile rezidențiale și clădirile anexă, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08%–0,2% asupra valorii impozabile a clădirii;

2. pentru clădirile nerezidențiale, se aplică o cotă cuprinsă între 0,2–1,3% din valoarea impozabilă a clădirii.

  • Impozitul pe venit: începând din 1 ianuarie 2020, veniturile înregistrate din chirii se impozitează cu 6% din valoarea brută a chiriei (suma totală încasată) sau 10% din valoarea netă.

Dacă te întrebi care este diferența, află că nu e niciuna. Impozitul este același, întrucât valoarea netă este considerată a fi 60% din valoarea brută a chiriei.

  • CASS (contribuția de asigurări sociale de sănătate):
  1. 3.060 lei, adică 10% din plafonul de 30.600 lei (12 salarii minime brute pe economie*), dacă venitul net obținut pe parcursul anului din chirii este mai mare decât pragul respectiv;

2. 0 lei, dacă valoarea netă din chirii este sub 30.600 lei.

*Salariul minim brut pe economie a fost majorat, începând de la 1 ianuarie 2022, la valoarea de 2.550 lei. Plafonul de 12 salarii înseamnă 12 x 2.550 lei = 30.600 lei.

2. Persoane juridice

  • Impozitul pe proprietate, în funcție de decizia Consiliului Local:
  1. pentru clădirile rezidenţiale, taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% — 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii;
  2.  pentru clădirile nerezidenţiale, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2% — 1,3%.
  • Impozitul pe veniturile obținute din închiriere: este cuprins între 1–3% din venit, în funcție de numărul de angajați al companiei;
  • Impozitul pe dividende, atunci când sunt distribuite acționarilor: reprezentând partea din profit care revine fiecărui acționar din cadrul unei companii private și profitabile la finalul anului, dividendele sunt impozitate cu 5%.

Pentru mai multe sfaturi legate de alegerea locuinței potrivite pentru tine, în proiecte rezidențiale de calitate și cele mai avantajoase condiții comerciale, îți stăm la dispoziție.


Cere Consultanta pentru cumparatori – Directimo Buyer Advisory

  • Analiza cerintelor si propuneri optimizare – poate fi reluat pe parcursul cautarilor, daca este cazul.
  • Recomandari pentru cele mai bune oferte – acestea contin avantaje, aspecte de luat in calcul si verificare istoric proiecte anterioare, dezvoltator, constructor.
  • Acces la toate ofertele publice – prospectate online si pe teren de consultanti imobiliari specializati zonal, cu echipa dedicata de suport
  • Acces prioritar la oferte speciale – presale, off-market si negocieri de volum/tip group buying.
  • Ghid cu checklist pentru vizionari
  • Opinie de specialitate pentru proiectele de interes
  • Consultanta imobiliara completa  pentru alegerea proprietatii
  • Consultanta comerciala pentru negocierea contractului de achizitie
  • Suport pentru incheierea tranzactiei.
  • Servicii aditionale pentru consultanta financiara, juridica, arhitectura, tehnica constructie.

Give a Comment