TVA-ul aplicat locuințelor noi, taxele pe proprietate și impozitele din chirii

TVA-ul aplicat locuințelor noi, taxele pe proprietate și impozitele din chirii

Află ce taxe pentru locuințe trebuie plătite de persoanele fizice și juridice

Sumar

Dacă te afli în situația de a cumpăra o locuință nouă, îți recomandăm să iei TVA-ul în considerare.

În cazul ansamblurilor noi, prețurile locuințelor conțin taxa pe valoare adăugată (TVA).

Într-un anunț de vânzare, vei regăsi costul total fie sub forma unui preț final (cu TVA deja inclus), fie trecut separat: preț + TVA.

Bugetul tău va depinde așadar de această taxă.

Iată care sunt cotele de TVA pentru locuințele noi:

1. Cota redusă de TVA, de 5% (pentru persoanele fizice)

  • se aplică locuințelor cu o valoare de până în 140.000 de euro și suprafață utilă de max. 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, începând din 1 ianuarie 2022;
  • până atunci, plafonul maxim pentru cota redusă de TVA este setat la 450.000 de lei (aprox. 92.400 euro, calculat la cursul stabilit de BNR în ianuarie 2021).
  • în aceste condiții, este un mare avantaj ca termenul de livrare a unei locuințe să fie după data de 1 ianuarie 2022, avansurile plătite cu TVA 5% urmând să fie recalculate cu noua grilă de TVA.
  • începând cu ianuarie 2019, limitarea la o locuință/familie cu facilitate TVA redus de 5% a fost eliminată, motiv pentru care astăzi se pot achiziționa oricâte locuințe cu TVA 5%.

Exemplu:

Pentru un apartament de 80.000 de euro, cota redusă de TVA înseamnă 4.000 de euro, ceea ce va genera un cost total de 84.000 de euro.

2. TVA standard, de 19% (valabil pentru persoanele fizice)

  • se aplică în cazul locuințelor cu prețuri mai mari de 140.000 euro începând din 1 ianuarie 2022;
  • până atunci, pragul este setat la 450.000 de lei, TVA-ul de 19% fiind aplicat proprietăților mai scumpe decât acest plafon.

Exemplu:

La un apartament de 150.000 de euro, TVA-ul adăugat este 19%, adică 28.500 euro. În aceste condiții, prețul total devine 178.500 de euro.

Observații:

Majoritatea investitorilor achiziționează în prezent locuințe pe societate comercială, constituite special ca vehicule investiționale, pentru a beneficia de taxarea inversă sau TVA 0 (vezi mai jos).

Abordarea este folosită preponderent în cazul locuințelor cu prețuri mai ridicate, în care se aplică TVA-ul standard, de 19%.

Chiar și atunci când proprietățile au utilizare locativă personală, ele pot fi închiriate de către companie către beneficiarii finali, având parte de același nivel de taxare ca în cazul unei locuințe achiziționate pe persoană fizică.

3. TVA 0 / taxarea inversă (se aplică doar persoanelor juridice)

Ea a fost introdusă în 2016 ca măsură de simplificare a plății TVA-ului.

Atât vânzătorii, cât și cumpărătorii trebuie să fie persoane juridice înregistrate în scopuri de TVA. Cei din urmă pot opta pentru taxarea inversă la emiterea facturii către ei, ceea ce le oferă dreptul de a-și deduce TVA-ul.

Procedura este simplă:

  • furnizorul va emite o factură fără TVA, cu mențiunea „taxare inversă”;
  • beneficiarul va înregistra TVA-ul atât ca taxă colectată, cât și ca taxă deductibilă în decontul de TVA.

În cazul în care vei revinde această proprietate, va fi necesar sa aplici valoarea TVA-ului la prețul de vânzare al locuinței.

Cazuri speciale de TVA

Pe lângă cele două tipuri de taxă pe valoare adăugată, TVA-ul poate fi aplicat și altfel:

1. Locuințe cu TVA diferit, care variază între 5% și 19%

Un dezvoltator poate opta pentru deducerea parțială a TVA-ului în cazul în care au trecut cinci ani de la recepția imobilului.

Presupunând că acesta și-a recuperat doar o parte din TVA-ul construcției, el poate adăuga la prețul de vânzare al locuinței o cotă ce reprezintă diferența nerecuperată.

Exemplu:

Să ne imaginăm că un dezvoltator a recepționat blocul în 2010, când TVA-ul era 24%.

Până în 2017 (când TVA-ul a fost micșorat la 19%), el și-a recuperat doar 10% din taxa pe valoare adăugată.

În prezent, dezvoltatorul va vinde un apartament cu TVA de 14%, adică diferența între cota inițială (24%) și cea recuperată (10%).

2. Locuințe fără TVA

Dacă nu știai deja, e momentul să afli.

Există două situații în care poți cumpăra o locuință fără să plătești TVA:

  • atunci când au trecut cinci ani de la recepția imobilului, iar dezvoltatorul nu și-a recuperat TVA-ul din construcție; conform legislației, acesta poate fi scutit de TVA;
  • persoanele fizice, care au în posesie mai multe proprietăți noi și le scot la vânzare, pot fi scutite de TVA dacă vând o proprietate pe an.

Cum rămâne cu TVA-ul pentru locul de parcare?

Calculat, în general, la 19% din valoarea locului, există și situații în care parcarea este percepută ca fiind inclusă în cota indiviză (cotă-parte din proprietatea comună a blocului/ansamblului de locuințe) și reprezintă o anexă a apartamentului.

În acest caz, se aplică cota redusă de TVA 5%, dacă prețul apartamentului și al locului de parcare se încadrează în pragul setat pentru această facilitate fiscală.

Taxa pe proprietate și impozitele din chirii

Ele trebuie plătite anual, astfel:

1. Persoane fizice:

  • Impozitul pe proprietate, în funcție de decizia Consiliului Local:

1. pentru clădirile rezidențiale și clădirile anexă, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% – 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii;

2. pentru clădirile nerezidențiale, se aplică o cotă cuprinsă între 0,2 – 1,3% din valoarea impozabilă a clădirii.

  • Impozitul pe venit, în funcție de numărul de proprietăți închiriate pe parcursul anului:

Dacă la finalul lui 2020 ai mai puțin de 5 contracte de închiriere, vorbim atunci de sistemul cotelor forfetare.

În acest caz, veniturile înregistrate din chirii se impozitează cu 6% din valoarea brută a chiriei (suma totală încasată) sau 10% din valoarea netă.

Oricare ar fi formula de calcul, impozitul este același întrucât valoarea netă este considerată a fi 60% din valoarea brută a chiriei.

Pentru mai mult de 5 contracte, se aplică sistemul real.

Acesta presupune un impozit de 10% din diferența dintre veniturile brute încasate și cheltuielile deductibile cu fiecare proprietate (de exemplu, întreținere, abonament gaze și energie electrică, cablu TV și internet, etc.).

  • CASS (contribuția de asigurări sociale de sănătate):
  1. 2.676 lei, adică 10% din plafonul de 26.760 lei (12 salarii minime brute pe economie*), dacă venitul net obținut pe parcursul anului din chirii este mai mare decât pragul respectiv;

2. 0 lei, dacă valoarea netă din chirii este sub 26.760 lei.

*Salariul minim brut pe economie a fost majorat în 2020 la 2.230 lei.

2. Persoane juridice

  • Impozitul pe proprietate, în funcție de decizia Consiliului Local:
  1. pentru clădirile rezidenţiale, taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% – 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii;

2. pentru clădirile nerezidenţiale, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2% – 1,3%.

  • Impozitul pe veniturile obținute din închiriere: este cuprins între 1 – 3% din venit, în funcție de numărul de angajați al companiei;
  • Impozitul pe dividende, atunci când sunt distribuite acționarilor: reprezentând partea din profit care revine fiecărui acționar din cadrul unei companii private și profitabile la finalul anului, dividendele sunt impozitate cu 5%.

Pentru mai multe sfaturi legate de alegerea locuinței potrivite pentru tine, în proiecte rezidențiale de calitate și cele mai avantajoase condiții comerciale, îți stăm la dispoziție.

Ne găsești online, pe homefinders.ro sau facebook.com/HomeFindersRo.

Give a Comment