Este bine să cumpăr o locuință în 2021

Este bine să cumpăr o locuință în 2021

Analiză privind achiziția unei proprietăți rezidențiale în București, evoluția prețurilor în ultimii 15 ani și a pieței in 2020

O întrebare validă, al cărei răspuns este da, dar nu cu orice preț.

Calitatea și prețul unui produs imobiliar sunt esențiale în cazul oricărei investiții.

Te gândești să închiriezi locuința respectivă la un moment dat sau chiar să o vinzi?

Dacă răspunsul e pozitiv, indicat este să cumperi o proprietate pentru care va exista cerere solvabilă (cerere de bunuri pentru care cumpărătorii dețin mijloace de plată sau, altfel spus, își permit să realizeze achiziția dorită), pe termen lung.

Cei doi factori (calitate și preț) sunt la fel de importanți și în cazul achiziționării unui locuințe pentru tine.

Din fericire, nicicând, în România, nu au existat locuințe mai calitative decât în prezent.

Motivul este simplu: competitivitatea între dezvoltatorii care investesc în proiecte rezidențiale a crescut.

Un plasament calitativ și cu un preț bun te scapă de griji dacă peste câţiva ani vei dori să cumperi un apartament mai mare sau o casă.

Poți lua atunci decizia de a vinde actuala locuință sau de a o închiria pentru a acoperi o eventuală rată bancară.

Înțelege în 3 minute evoluția prețurilor pe piața rezidențială din București:

  • În perioada 2006–2008, prețurile proprietăților rezidențiale au crescut anual cu 50%. Creșterea a fost susţinută de investiţiile speculative pentru revânzare.
  • Intervalul 2008–2012 a însemnat o scădere a acestora de până la 50–60% față de prețul maxim în Bucureşti. Excepţie au făcut atunci zonele exclusiviste.
  • Anii 2013–2014 au adus după sine o stagnare a pieței, mai puțin în zonele „hot” sau de interes foarte mare, precum Aviaţiei. Prețurile au crescut acolo cu 5–10% pe an.
  • În perioada 2014–2016, s-a înregistrat o creştere de 5–10% pe an a prețurilor pentru locuințe, pe fondul creşterii economice şi a calităţii construcţiilor. Excepţie au făcut de această dată zonele periferice din sudul, estul și vestul capitalei, unde prețurile au înregistrat creşteri modeste.
  • În 2017, am asistat la o mărire cu până la 15–20% a preţurilor în zonele de centru, semicentru şi nord, pe fondul cererii crescute (încurajată de salariile majorate și dobânda redusă) și al proiectelor legislative precum TVA 0%, care au alimentat achiziţiile speculative. Însă ceea ce a contribuit semnificativ la creșterea prețurilor a fost, în primul rând, oferta disponibilă scăzută. Aceasta a fost generată de blocajul birocratic şi întârzierile foarte mari pentru acordarea de autorizaţii.
  • În perioada 2014–2018, au existat numeroase proiecte care au avut nevoie de 3–4 ani pentru obţinerea autorizaţiilor. Maximul cunoscut a fost de 7 ani pentru autorizarea unui proiect rezidențial din zona Banu Manta, sectorul 1 fiind unul dintre cele mai afectate de blocajul birocratic.
  • 2018 a cunoscut două momente definitorii: primul, în ianuarie 2018, când nivelul preţului solicitat de dezvoltatorii din zonele de centru-nord din Bucureşti nu a scăzut, în ciuda creşterii cursului euro, a nivelului ROBOR sau a situaţiei politice interne. Iar al doilea în noiembrie 2018, când au apărut reduceri de preț de până la 10% sau chiar mai mult pentru unele proiecte rezidențiale, deși mulți dezvoltatori au continuat majorarea prețurilor.
  • Primul trimestru din 2019 a fost puternic afectat, din nou, de intervenția statului — ordonanța 114 publicată la sfârșitul anului 2018 (o formă de naționalizare a capitalului privat) și modificată în martie 2019 — a dinamitat piața de creditare, piața financiară și piața imobiliară, ducând la un semi-blocaj.
  • Începând cu luna martie 2019, deși cursul valutar nu fusese ajustat, tranzacțiile imobiliare au revenit la normal — mai multe proiecte rezidențiale noi, competitive, au înregistrat chiar maxime istorice în ceea ce privește volumul de vânzări/antecontracte*. Astfel, cererea s-a dovedit a fi în continuare sustenabilă.
  • În 2020, apar mai multe scenarii privind piața din București, la nivel de ofertă, pe fondul pandemiei cauzate de coronavirus. Dacă prețul mediu al locuințelor va scădea în viitor cu peste 10%, atunci și numărul proiectelor noi va fi mai mic din cauză că rata de profit va fi afectată. Spre comparație, în perioada 2008-2014, numărul proiectelor noi a fost extrem de scăzut, deoarece nici dezvoltatorii nu au dorit să investească într-o piață în scădere – în acel moment oferta devine una mult mai scăzută și șansele de găsi o proprietate nouă care să corespundă cerințelor sunt mai mici.
  • În schimb, dacă cererea va fi în continuare alimentată de dobânzi scăzute, fenomenul de urbanizare sau de randamentele excelente comparativ cu cele din UE, atunci și numărul proiectelor rezidențiale noi va crește.

Ce se întâmplă în 2021:

  • Pandemia a avut un efect limitat asupra livrărilor de locuințe noi din capitală, cu toate că la nivelul pieței întârzierile au depășit 6 luni față de promisiunile asumate. 
  • Potrivit Institutului Național de Statistică, în primele 6 luni ale anului 2020, au fost predate 8.528 de locuințe noi în București și Ilfov, în creștere cu peste 32% față de perioada similară din 2019.
  • Conform cifrelor disponibile la nivelul pieței, în anul 2020 au fost livrate peste 15.000 de unități rezidențiale în București și Ilfov.. 
  • Piața imobiliară din București își menține un nivel ridicat de stabilitate pe segmentul proiectelor calitative, bine poziționate și care se bazează pe cumpărători finali. La nivelul pieței, aceștia susțin cererea de locuințe în proporție de peste 80%, aspect sănătos din punctul de vedere al sustenabilității. Ne referim aici la persoanele care cumpără o casă pentru uz personal sau investesc în ea pentru închiriere.
  • Competiția va fi în continuare ridicată sau chiar foarte ridicată pe anumite segmente de piață, ceea ce va conduce la o presiune atât pe preț, cât și pe un nivel de calitate mai ridicat al proiectelor.
  • Pot apărea însă şi primele proiecte cu blocaje în vânzări, care vor necesita repoziționări de marketing şi vor începe să aplice discount-uri.
  • Perioada va fi marcată de o creștere semnificativă a cererii pe segmentul de case, ca măsură de adaptare la noua realitate. Pe segmentul de apartamente din ce în ce mai mulți cumpărători vor căuta terase mai mari și spații mai generoase, în ton cu noua tendință de „work from home”.

Este o idee bună să aştepţi?

La nivel de piață, corelată și cu scăderea numărului de chiriași (zona corporate, inclusiv cei angrenați în proiecte de câteva luni, dar și expați din zona de top management și chiar studenți), a apărut un dezechilibru între cerere și ofertă în mai multe zone din București. 

Acest lucru face ca perioada pe care o traversăm să fie mai riscantă pentru investiții, deoarece există posibilitatea să asistăm la scădere de prețuri în zonele în care oferta este mult mai mare decât cererea. Ajustările de preț în imobiliare nu se întâmplă imediat ca pe bursă, ci durează de obicei până la 6 luni, timp mediu necesar pentru vânzători să asume noile realități din piață.

Totodată, prețurile exprimate în euro pentru locuințe sunt în 2020 cu 20% mai mici față de 2008, deși PIB-ul României s-a dublat. 

În continuare, terenurile bine poziţionate, aproape de metrou şi parcuri, sunt limitate și implicit foarte căutate. Mai ales într-un oraș cu probleme majore de infrastructură şi puţine spaţii verzi, precum București. Un produs care beneficiază de astfel de facilități, dar și de un preț bun pe deasupra, se va vinde mult mai repede și mai ușor.

Dacă analizezi oportunități de investiție, poate fi un moment ideal să cumperi atunci când oferta este variată și competiția crescută. Dar mai ales atunci când reducerile te pot surprinde plăcut.

Pentru un preţ cât mai mic, este recomandată achiziţia unei proprietăți rezidențiale în stadiu off-plan (în stadiu de proiect sau construcție incipientă), dar numai după o cercetare minuțioasă.

La final de 2021 cel mai probabil vei putea să cumperi mai ieftin în ansamblurile care au probleme legate de concept, poziționare sau în cele unde prețurile actuale sunt nejustificate.

Ia în calcul totuși că aceste proiecte pot întâmpina și multiple probleme ulterioare, precum întârzieri în construcţie sau chiar preluări de către alţi investitori pentru finalizarea lor.

Preţuri țintă* în stadiu off-plan, calculate pe metru pătrat util**, recomandate în achiziţia de proprietăți rezidențiale calitative în diferite zone ale capitalei:

  • Periferie Nord și Est: Otopeni, Mogoșoaia, Pipera-Tunari, Pallady-1 Decembrie: 1.000–1.100 euro/mp util + TVA;
  • Semicentral: Dristor, Iancului, Obor, Titan, Mihai Bravu, Bucureștii Noi, Lujerului, Crângași: 1.200–1.400 euro/mp util + TVA;
  • Centru-Nord (Mediu): Timpuri Noi, Decebal-Călărași, Băneasa, Expoziţiei, Iancu Nicolae, Grozăvești, Ștefan cel Mare, Baba Novac, Piața Muncii, Tineretului / Brâncoveanu, Mall Vitan, 13 Septembrie, Lacul Tei: 1.300–1.500 euro/mp util + TVA;
  • Centru — Nord (Mediu Superior): Blvd. Unirii, Aviației, Victoriei, Domenii, Mihalache: 1.600–1.800 euro/mp util + TVA;
  • Centru — Nord (Premium): Universitate, Romană, Herăstrău, Dorobanți, Floreasca: 2.000–2.500 euro/mp util + TVA;
  • Zone exclusiviste, precum Kiseleff, Șoseaua Nordului, Primăverii, Capitale, Aviatorilor, Grădina Icoanei, Calea Victoriei: 2.500–4.000 euro/mp util + TVA (pentru proiecte tip boutique, cu arhitectură specială și dotări adecvate).

* Preţurile țintă sunt ajustabile cu 5–15%, în funcţie de vedere (panoramică sau obturată), arhitectură, apropierea faţă de metrou, parc sau alte facilităţi importante.

** Preţurile sunt calculate raportat la metru pătrat util fără terasă (terasa = 0 euro), astfel încât să poată fi uşor comparate între ele, inclusiv pentru apartamentele cu diferenţe majore între suprafaţa construită şi cea utilă sau suprafaţa terasei.

Diferența de preț între suprafața utilă netă și suprafața construită interioară a apartamentului este, în medie, de aproximativ 20%.

Pentru calculul prețului raportat la suprafaţa utilă totală, terasa se poate calcula la ½ din suprafaţa acesteia.

Exemplu: Un apartament are o suprafaţă utilă de 50 mp, terase de 15 mp utili, conform cadastrului, iar preţul solicitat este 57.500 euro. Dacă luăm în calcul 57,5 mp (50 mp suprafaţa utilă + 15 mp suprafaţa utilă terasa/2), atunci prețul pe metru pătrat util este 1.000 euro (57.500 euro/57,5 mp utili).

De obicei, preţurile scad invers proporţional cu suprafaţa.

În plus, de cele mai multe ori, cumpărătorii de garsoniere sau apartamente cu 2 camere mici nu doresc achiziţia de locuri de parcare, deşi, conform legislaţiei, dezvoltatorul este obligat să construiască un astfel de loc pentru fiecare apartament.

Un avantaj al contractării în faza de proiect incipent este că o parte a dezvoltatorilor sunt dispuşi să facă modificări la compartimentările interioare, fără costuri suplimentare.

De asemenea, în acest stadiu, poţi alege cele mai bune apartamente (etaj, vedere etc.) fără să existe diferenţe mari de preţ.

***

Pentru mai multe sfaturi legate de alegerea locuinței potrivite pentru tine, în proiecte rezidențiale de calitate și cele mai avantajoase condiții comerciale, îți stăm la dispoziție.

Give a Comment