achizitii imobiliare

Achiziția imobiliară în 2022, în contextul de azi

Incertitudini globale, conflictul din Ucraina & inflația

Sau de ce să nu aștepți “cel mai bun moment” să-ți cumperi o casă. Explicația este simplă. El nu există. Cel mai bun moment pentru cine? Acest moment ideal de a face o achiziție imobiliară rămâne într-un plan al previziunilor și estimărilor care favorizează o parte sau alta și, nu de puține ori, este depășit de realitate. 

Să vedem, concret, cum o situație economică nefavorabilă poate deveni o oportunitate în real estate pentru cumpărători și dezvoltatori.

Pe scurt:

  • Contrar previziunilor, 2021 a fost un an foarte bun pentru real estate, numărul de tranzacții a crescut cu 31% față de 2020.
  • 2022 vine cu noi provocări – inflația. În România, se estimează că va ajunge la 11,2% la jumătatea anului.  
  • Efectele inflației globale se vor simți și în sectorul imobiliar prin creșterea prețurilor energiei și materialelor de construcție, creșterea dobânzilor ipotecare. 
  • Conform principalelor analize globale (JPMorgan Chase & Co, Bloomberg, Wall Street Journal) cererea de locuințe va rămâne la fel de puternică și prețul caselor va crește în continuare.
  • Pentru a evita rate mai mari sau chirii mai scumpe, prima jumătate a anului 2022 este chiar un moment mai bun pentru achiziții imobiliare.
  • Conflictul din Ucraina va avea efecte cel puțin pe termen scurt.
  • Cu un istoric dovedit de-a lungul timpului, real estate-ul rămâne una dintre cele mai sigure investiții împotriva inflației.
  • Recomandarea noastră pentru cumpărători este group buying – oferte speciale prenegociate pentru anumite “pachete” de apartamente.

Top oferte investiții recomandate pentru 2022

jacob sonne poiana brasov

Un 2021 surprinzător

În ciuda pandemiei, 2021 a întrecut toate previziunile pieței imobiliare. În România, în trimestrul al treilea, numărul total de tranzacții a crescut cu 31% în comparație cu 2020, ajungând la 186,000 până la sfârșitul lui 2021, conform datelor de la ANCPI. Autorizațiile de construcție pentru proiectele rezidențiale au continuat să crească cu până la 25,3% în primele 10 luni. Susținută și de programul Noua Casă, piața creditelor ipotecare a crescut și ea, iar prețul chiriilor s-a menținut. Toate acestea ar fi fost greu de prezis în Martie 2021, când apariția unor noi variante de Covid-19 ridicau alerta pentru un nou val de cazuri și măsuri restrictive.

Efectele inflației în 2022 

În 2022, pandemia nu s-a încheiat încă iar inflația globală va ajunge la cote înalte, cel mai probabil la cifre record în unele regiuni. În aceste condiții, analiștii arată că imobiliarele rămân una dintre opțiunile de investiție recomandate în 2022. Deși nu este directă, în măsura în care salariile reflectă inflația, există o legătură clară între prețurile caselor și inflație. Dar pentru că și celelalte prețuri (alimente, bunuri, energie) continuă să crească, prin comparație, prețurile la case nu mai sunt percepute ca un șoc de către cumpărători. 

Într-un context inflaționist, cererea de locuințe rămâne la fel de puternică. 

Unele previziuni sunt chiar încurajatoare pentru cumpărători. Specialiști din industria bancară din Statele Unite arată că, deși inițial cresc în primul sfert al anului, prețurile nu vor avea o creștere mai mare de 5% până la sfârșitul lui 2022. Motivul este că, odată cu inflația, vor crește și ratele ipotecare, iar în acest context o creștere prea mare a prețurilor ar fi eliminat cu totul de pe piață un întreg segment de cumpărători. 

Deutsche Bank estimează că și în Europa, ratele ipotecare vor continua să crească până la sfârșitul anului în patru runde

Pentru a evita rate mai mari sau chirii mai scumpe, prima jumătate a anului 2022 este chiar un moment mai bun pentru achiziții imobiliare.

Cuvântul cheie pentru piața financiară internațională în 2022 este volatilitatea. Din cauza gradului ridicat de volatilitate al acțiunilor și obligațiunilor, (cf. Wall Street Journal) investitorii au retras deja peste 158 de miliarde de pe piață în 2022, cea mai mare sumă într-un an din 2010 până în prezent. 

În momente de incertitudine, bunurile materiale precum proprietățile imobiliare sau mărfurile sunt considerate investiții mai sigure. Mai mulți specialiști, precum analiștii de la JPMorgan Chase & Co vin și întăresc afirmațiile: sectorul de real estate, în principal proprietățile rezidențiale și industriale, creșc în interes în această perioadă.

Mai multe fonduri de investiții precum Franklin Templeton consideră proprietățile private ca fiind o investiție sigură în perioada inflației. Între 1978 și 2020, piața imobiliară a avut rezultate bune, și a supraviețuit în mai multe momente dificile. Verdictul lor este că proprietățile private, de calitate înaltă, vor genera câștiguri și vor performa bine în 2022.

Problema energiei și a materialelor

Ca o consecință a inflației, prețurile la gaz au crescut cu peste 300% în ultimul an din cauza rezervelor scăzute, a cererii crescute, și a fluxului limitat din Rusia. Potrivit Bloomberg, se pare că gospodăriile din Europa de Est cheltuie sume disproporționate pe electricitate, gaz și alte tipuri de combustibil, aici încadrându-se cele 10 țări cu cele mai mari facturi la energie ale consumatorilor privați.

Motivul nu este obscur. Dacă în zona euro, inflația este de 5%,(un record negativ pentru regiune) în Polonia a ajuns la 8.6%, cea mai înaltă din ultimele două decenii, iar în Estonia și Lithuania trece de 10. În plan local, BNR estimează că vom ajunge la cea mai mare rată de inflație, de 11,2%, în lunile aprilie-iunie. 

În acest context, se previzionează că prețurile materialelor precum cimentul, betonul, și cărămida vor rămâne înalte cel puțin până la mijlocul anului 2022. Toți acești factori au o influență asupra prețurilor dar și asupra termenilor de livrare a proiectelor imobiliare, în funcție de contractele negociate de dezvoltatori cu furnizorii. 

Conflictele externe

Un alt factor de luat în considerare sunt evenimentele definite ca ‘lebădă neagră’ – evenimente rare, imprevizibile, cu consecințe severe și impact mare asupra economiei globale. În această categorie intră pandemia, cataclismele naturale, sau conflictele armate. Invazia Rusiei asupra Ucrainei este, din păcate, o lebădă neagră: o criză umanitară care destabilizează societatea, mediul politic, de business, piețele financiare, și adaugă presiuni noi asupra contextului energetic.

Efectul imediat, psihologic, nu este de neglijat. Durează cel puțin câteva săptămâni pentru a procesa șocul unui asemenea eveniment și a cântări consecințele lui la nivel global, de țară, și abia apoi asupra planurilor noastre personale. Pe bune dreptate, siguranța personală și implicarea umanitară primează asupra deciziilor legate de achiziții.

În sectorul imobiliar, acest șoc se traduce printr-o scădere a cererii pe termen scurt. Cumpărătorii care își căutau deja o locuință și-au pus pe pauză activitatea, iar cei care nu au început încă, amână această decizie. Pentru dezvoltatori, o scădere a cererii de locuințe poate duce la întârzieri în derularea noilor proiecte, și o descurajare a noilor investiții.

Pe termen lung însă, efectele directe asupra pieței imobiliare sunt greu de estimat acum. Stoparea proiectului Nord Stream 2 de către Germania, care asigura o sursă importantă de alimentare cu gaz, poate duce la creșterea suplimentară a prețurilor energiei. Industria transportului este afectată de restricțiile și sancțiunile impuse asupra Rusiei. Iar Camera de Comerț avertizează că, pe lângă problema energiei, vor exista întârzieri în lanțul de aprovizionare cu materiale. Ucraina este un furnizor important de materii prime și metale esențiale, și la momentul actual, în mod evident, orice producție a fost sistată. Toate acestea se pot schimba în cazul unei rezolvări rapide a conflictului.  

Și totuși, soluții?

Multe probleme și multe incertitudini. Dar o oportunitate există. și se adresează în principal acestor 3 categorii de cumpărători:

  • cei ce au o necesitate în achiziționarea unei locuințe acum
  • cei ce vor să profite de ratele ipotecare încă neafectate de ultimele creșteri ale inflației
  • cei ce caută în real estate un refugiu pentru investiții

Există pe piață anumite oferte speciale sau discounturi din partea unor dezvoltatori care doresc să vândă repede. Atenție însă, dezvoltatorii care doresc să vândă cu orice preț pot reprezenta o investiție cu risc ridicat. 

Pentru a înțelege de ce propunerea noastră se adresează acestor cumpărători și dacă te numeri printre ei, avem acest ghid pentru achizițiile de locuințe în 2022

Soluția pe care o propunem cumpărătorilor este group buying: oferte speciale prenegociate pentru anumite “pachete” de apartamente. Adică negocierea unui discount încă din faza incipientă a unui proiect pe un volum mare de apartamente. O practică des întâlnită în alte industrii, dacă ne gândim la piața de mărfuri en-gross, și mai nou, pe platformele  de lansare a produselor care își  asigură un număr minim de cumpărători. 

Este, de altfel, o soluție testată și în real estate. Directimo are până în prezent 70.000 de investitori activi, care au optat pentru locuințe în București, proprietăți în zone turistice sau case de vacanță.

Cumpărarea apartamentelor ‘la pachet’ a fost pilotată de compania noastră mamă încă din 2013, și are beneficiii atât pentru cumpărători cât și pentru investitori:

  • Cumpărătorii – au acces la proiecte de calitate pentru care primesc un discount, o ofertă calitativă și competitivă ca preț. De altfel, creșterea calității proiectelor este un trend în ascensiune și în plan local.
  • Dezvoltatorii  – în loc să opteze pentru planuri de creditare cu dobânzi mari (care se reflectă în prețul de achiziție al cumpărătorului) dezvoltatorii obțin fonduri direct din piață și își micșorează riscul de a rămâne cu un stoc de apartamente nevândute.

Ceea ce propunem nu este un mod de a profita de o slăbiciune a pieței, ci o măsură win-win, care încurajează piața liberă și diminuează efectele globale inflaționiste asupra imobiliarelor. 

Despre alte oportunități imobiliare concrete în 2022, am scris pe larg în acest articol. 

Cum funcționează?

  • Discuți și optimizezi cerințele tale împreună cu un buyer advisor Directimo.
  • Semnezi acordul general de colaborare. Comisionul Directimo pentru cumpărător este între maxim 1.5% și 0% – pentru proiectele unde comisionul este suportat integral de către dezvoltator. Valoarea comisioanelor va fi întotdeauna afișată de la început pe directimo.ro, în contul tău de client.
  • Pe baza cerințelor clienților și a mandatelor de reprezentare, Directimo negociază cu dezvoltatorii oferte speciale punctuale, în funcție de valoarea totală a apartamentelor achiziționate.
  • Echipa Directimo te ajută pe întreg procesul – îți alegi apartamentul preferat dintre proiectele pentru care s-a negociat o ofertă specială sau din oricare alt proiect Directimo.

Directimo oferă servicii de consultanță completă cumpărătorilor de blocuri și case noi din zona de nord, centru și semicentru a Bucureștiului. 

În prezent, este singurul serviciu de buyer advisory din România.

Ofertele sunt documentate riguros de specialiștii Directimo și selectate în funcție de date despre constructor, istoricul dezvoltatorului și preț.

Îți oferim recomandări pentru cele mai bune oferte pe baza criteriilor tale, acces prioritar la ofertele speciale, și suport în procesul de negociere și achiziție.

Give a Comment